הצעדים המשפטיים לרוכשים זרים נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית

סגרתי מעל 2,000 עסקאות נדל"ן ב-40 שנותיי כעורך דין נדל"ן בסוסואה. ביום שלישי שעבר, זוג מטורונטו נכנס למשרדי כשהם מחזיקים "תעודת בעלות" שרכשו מבלי לראות אותה עבור 180,000 דולר. הנייר נראה רשמי - חותמת מובלטת, חותמות נוטריון, הכל. זה היה גם חסר ערך לחלוטין. התעודה הייתה "קונסטנסיה אנוטדה", מסמך זמני משנת 1987 שייצג חלק יחסי ממגרש לא מחולק של 200 דונם איפשהו בגבעות מעל קברטה. הם לא ידעו היכן נמצא הקרקע האמיתית שלהם. הבנק לא היה מממן את זה. הם לא יכלו לבנות עליו. וה"עורך דין" שטיפל בעסקה? נוטריון ציבורי ללא ניסיון בנדל"ן שגבה מהם 800 דולר כדי להחתים את טעותם.

זה הפער שאני כותב כדי למלא. לא הפער בינך לבין רכישת נכס, אלא הפער בין מה שהחוברות המבריקות מבטיחות לבין מה שקורה בפועל כשאתה מעביר כסף לקריביים. חוף הצפון של הרפובליקה הדומיניקנית - במיוחד סוסואה וקברטה - מציע יתרונות פיננסיים לגיטימיים שדובאי, פורטוגל וקפריסין לא יכולים להתחרות בהם. אבל היתרונות הללו לא שווים כלום אם אתה לא מבין את המבנה המשפטי שמחזיק אותם.

הרפובליקה הדומיניקנית קיבלה כ-11.2 מיליון מבקרים בשנת 2024, עלייה של 9% מהשנה הקודמת. התוצר המקומי הגולמי צמח ב-5.1% באותה שנה, והקדים את רוב אמריקה הלטינית. ההשקעה הזרה הישירה הגיעה ל-4.39 מיליארד דולר ב-2023, כאשר נדל"ן ותיירות סופגים את הרוב. המספרים אמיתיים. ההזדמנות אמיתית. מה שגם אמיתי הוא ש-40% מהנכסים הישנים באזורים כפריים עדיין מחזיקים באותן קונסטנסיות חסרות ערך שהלקוחות שלי מטורונטו קנו. ההבדל בין השקעה בטוחה לבין שיעור יקר הוא כולו בניירת.

---

נקודות מפתח

• ביטחון משפטי: חוק 108-05 ייסד מערכת בעלות מובטחת על ידי המדינה, אך רק נכסים עם דסלינדה (סקר גבולות GPS) שהושלם זכאים להגנה זו - ו-40% מהנכסים הכפריים עדיין חסרים אחד כזה.
• יתרון מס: נכסים מוסמכים על ידי CONFOTUR מבטלים את מס ההעברה של 3% ואת מס הנכס השנתי של 1% (IPI) למשך 15 שנים, חוסכים כ-41,300 דולר על רכישה של 450,000 דולר במשך עשור.
• מסלול תושבות: השקעה בנדל"ן של 200,000 דולר מזכה אותך בתושבות קבועה מיידית לפי חוק 171-07, עוקפת לחלוטין את שלב התושבות הזמנית.
• מציאות ההעברה: הטבות מס CONFOTUR חלות רק על הקונה הראשון - מכירה חוזרת בדרך כלל מחזירה את מס ההעברה של 3% אלא אם כן היא מובנית דרך העברת מניות תאגידית.
• לוח זמנים לסגירה: עסקאות סטנדרטיות עם כותרות נקיות נסגרות תוך 30-60 יום, אך נכסים ללא דסלינדה סופית יכולים להאריך את התהליך ב-6-12 חודשים.

---

מתרגם ה"משפטי": הפיכת חוקים לרווח

רוב הכתיבה המשפטית ברפובליקה הדומיניקנית נועדה לבלבל אותך. החוקים כתובים בספרדית, ההליכים המנהליים הם ביזנטיים, ואתרי הממשלה לא עודכנו מאז 2019. העבודה שלי בארבעת העשורים האחרונים הייתה לתרגם את הבלגן הזה למשהו שאתה יכול להשתמש בו בפועל כדי להרוויח כסף.

חוק CONFOTUR (חוק 158-01)

השם הרשמי: חוק לקידום פיתוח תיירותי (Ley de Fomento al Desarrollo Turístico).

תרגום "הארנק": זהו חופשה ממס ל-15 שנה. אם אתה קונה נכס מוסמך - בדרך כלל דירה או וילה באזור תיירותי ייעודי כמו סוסואה או קברטה - אתה משלם $0 במס העברה בסגירה (בדרך כלל 3%) ו-$0 במס נכס שנתי במשך העשור וחצי הבאים.

החוק נחקק בשנת 2001 כדי לעודד פיתוח תיירותי באזורים "בעלי פוטנציאל גבוה, פיתוח נמוך". החוף הצפוני היה יעד עיקרי. הממשלה רצתה שהון זר יזרום לפוארטו פלאטה, שהייתה מוצלת על ידי פונטה קאנה במשך שנים. אז הם יצרו תמריץ פיננסי שבאמת עובד.

הנה הפירוט על רכישת דירה של 450,000 דולר:

ללא CONFOTUR, אתה משלם $13,500 במס העברה בסגירה. לאחר מכן, כל שנה, אתה משלם 1% על הערך העולה על סף הפטור. עבור 2025, סף זה הוא RD$10,190,833 (כ-172,000 דולר ארה"ב). הערך החייב שלך הוא $450,000 - $172,000 = $278,000. מס ה-IPI השנתי הוא $2,780. במשך 10 שנים, אתה מסתכל על $13,500 + $27,800 = $41,300 במיסים.

עם CONFOTUR, אתה משלם $0.

החיסכון של $41,300 הזה מייצג עלייה של 9.1% בתשואה שלך על השקעה של $450,000 לפני שאתה אפילו לוקח בחשבון הכנסה משכירות או הערכה. ונכסים בחוף הצפוני בקהילות סגורות עלו בערכם ב-5-8% בשנה בשלוש השנים האחרונות על סמך ניתוח שוק מקומי. המתמטיקה פשוטה.

אבל - וכאן רוב הקונים נתקלים - הפטור חל על הקונה הראשון. אם אתה רוכש נכס CONFOTUR משומש ממישהו שכבר היה בבעלותו, אתה לא יורש אוטומטית את שנות הפטור ממס שנותרו. ה-DGII (Dirección General de Impuestos Internos, רשות המסים) דורשת ממך להגיש בקשה מחדש, ואישור אינו מובטח. תעודת CONFOTUR המקורית של המפתח לא עוברת עם הכותרת אלא אם כן אתה קונה את החברה שבבעלותה הנכס, לא את הנכס עצמו.

ראיתי קונים משלמים מחיר מלא עבור "דירת CONFOTUR" רק כדי לגלות שהם חייבים במס העברה סטנדרטי של 3% מכיוון שהמוכר היה הבעלים השני. זו הפתעה של $13,500 על רכישה של $450,000. סוכן המוכר או לא ידע או לא אכפת לו. זו הסיבה שאתה צריך עורך דין שמתמחה בנדל"ן, לא חבר של בן דוד שלך שמטפל בגירושים.

חוק 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)

השם הרשמי: חוק רישום מקרקעין.

תרגום "הארנק": זהו החוק שמבטיח שהכותרת שלך היא באמת שלך. הוא החליף את המערכת המיניסטריאלית הישנה והלא בטוחה עם רישום מודרני מבוסס GPS שבו המדינה עצמה תומכת בלגיטימיות של תעודת הבעלות שלך.

לפני 2007, כאשר חוק זה נחקק, הבעלות על נכסים ברפובליקה הדומיניקנית הייתה בלגן. כותרות הונפקו על ידי משרדי ממשלה שונים עם תיאום מינימלי. גבולות תוארו באמצעות "מדדים וגבולות" - תיאורים מעורפלים כמו "מהסלע הגדול לעץ המנגו". אנשים מרובים יכלו להחזיק תביעות חופפות לאותה קרקע. הונאה הייתה נפוצה.

חוק 108-05 הציג את מערכת טורנס, המשמשת באוסטרליה, בחלקים מקנדה ובכמה מדינות בארה"ב. תחת מערכת זו, תעודת הבעלות היא ההוכחה הסופית לבעלות. אם זה רשום, זה אמיתי. אם קיים שעבוד או משכנתא, זה רשום על הכותרת. אם זה לא רשום, זה לא קיים. המדינה מבטיחה זאת.

אבל הנה הפרט הקריטי: ההבטחה חלה רק על נכסים שהשלימו את תהליך ה-דסלינדה. דסלינדה היא סימון גבולות שנמדד ב-GPS שהוגש למנהל הלאומי לסקרים קדסטרליים ואושר על ידי בתי המשפט לשיפוט מקרקעין. זה הופך את תיאור הקרקע המעורפל שלך למגרש גיאוגרפי עם ייעוד קדסטרלי ייחודי.

מאז 2009, לא ניתן למכור או למשכן נכס באופן חוקי ללא דסלינדה. החוק מחייב זאת. אבל האכיפה הייתה איטית, במיוחד באזורים כפריים. זו הסיבה ש-40% מהנכסים הישנים במקומות כמו הגבעות מאחורי סוסואה עדיין מחזיקים ב"קונסטנסיות אנוטדות" - מסמכים זמניים שמייצגים חלק יחסי ממגרש גדול יותר ולא מחולק.

קונסטנסיה אינה חסרת ערך, אך היא אינה ניתנת לבנקאות. בנקים דומיניקנים לא יממנו נכס ללא תעודת בעלות סופית ודסלינדה שהושלמה. אם אתה קונה נכס עם קונסטנסיה, אתה קונה אותו במזומן, ואתה מקבל את הסיכון שתהליך הדסלינדה עשוי להימשך 6-12 חודשים ולעלות $5,000-$10,000 בעמלות מודדים ומשפטיות.

הזוג מטורונטו שהזכרתי קודם? הם עכשיו משלמים למודד $4,500 כדי למפות את הקרקע שלהם, ואנחנו מגישים בקשה לדסלינדה משפטית שתיקח לפחות שמונה חודשים לעבד. הם יכלו להימנע מכך על ידי הוצאה של $600 מראש עבור אימות כותרת נכון.

הדיגיטציה של רישום הכותרות הפחיתה את ההונאה ביותר מ-80% בעשור האחרון, על פי הרשות השופטת הדומיניקנית. אבל "הופחתה" לא אומרת "הוסרה". אני עדיין רואה מסמכים מזויפים, שעבודים שלא נחשפו ונכסים שנמכרו על ידי אנשים שלא באמת בבעלותם. הרישום ציבורי - אתה יכול לאמת את המעמד המשפטי של כל נכס באינטרנט ברוב התחומים, כולל פוארטו פלאטה - אבל אתה צריך לדעת מה אתה מחפש.

זו הסיבה שהשאלה הראשונה שאני שואל כל קונה זר היא: "האם אימתת את מצב הדסלינדה?" אם התשובה היא לא, אנחנו לא מתקדמים עד שזה נעשה.

---

מקרה מבחן: האנטומיה הפיננסית של השקעה של $450,000

תן לי להדריך אותך דרך המספרים האמיתיים על רכישה טיפוסית בחוף הצפון. זה לא היפותטי. זו המתמטיקה שאני עושה עם לקוחות כל שבוע.

אתה קונה דירת 2 חדרים עם נוף לים בקהילה סגורה בקברטה. מחיר רכישה: $450,000 דולר ארה"ב. הנכס מוסמך על ידי CONFOTUR, נבנה על ידי מפתח מבוסס, והכותרת נקייה עם דסלינדה שהושלמה.

הרכישה הסטנדרטית (ללא CONFOTUR)

מס העברה: 3% ממחיר הרכישה = $13,500 דולר ארה"ב (משולם פעם אחת בסגירה).

מס נכס שנתי (IPI): סף הפטור לשנת 2025 הוא $172,000. אתה משלם 1% על הערך העולה על סף זה.

• ערך חייב: $450,000 - $172,000 = $278,000
• IPI שנתי: $2,780 דולר ארה"ב

סך הכל ל-10 שנים: $13,500 (העברה) + $27,800 (IPI במשך 10 שנים) = $41,300 דולר ארה"ב.

הרכישה של CONFOTUR

מס העברה: $0 (פטור תחת חוק 158-01).

מס נכס שנתי (IPI): $0 למשך 15 שנים (פטור תחת CONFOTUR).

סך הכל ל-10 שנים: $0 דולר ארה"ב.

חיסכון נטו: $41,300.

זו עלייה של 9.1% בתשואה שלך לפני שאתה אוסף דולר אחד בשכירות. והביקוש לשכירות בקברטה עלה ב-18% בשנת 2024, מונע על ידי עובדים מרחוק ונוודים דיגיטליים. תשואות שכירות נטו בסוסואה ובקברטה נעות בין 6-9%, על פי ניתוח שוק מקומי. אם אתה מייצר $2,500 לחודש בהכנסות שכירות (שמרני עבור דירת 2 חדרים מנוהלת היטב), זה $30,000 בשנה. הפחת $8,000 עבור דמי HOA, ניהול נכסים (10% מהברוטו) ותחזוקה, ואתה מרוויח $22,000 לשנה - תשואה של 4.9% על ההשקעה שלך של $450,000.

הוסף את החיסכון במס של $41,300 על פני 10 שנים, והתשואה האפקטיבית שלך קופצת ל-5.8%. קח בחשבון הערכה שנתית של 5-8% (הקצה הנמוך של הממוצע של החוף הצפוני עבור נכסים מגודרים), ואתה מסתכל על תשואה שנתית כוללת של 10-13%.

אבל רק אם אתה מבנה את זה נכון.

העלויות הנסתרות

שכר טרחה משפטי: התעריף הסטנדרטי הוא 1-1.5% ממחיר הרכישה. על $450,000, זה $4,500-$6,750. אם עורך הדין שלך גובה יותר מ-1.5% ללא ליטיגציה מורכבת מעורבת, אתה משלם יותר מדי.

שכר טרחת נוטריון: כ-$1,000 עבור נוטריונליזציה והוצאות חותמת. זה נפרד משכר טרחה משפטי.

אימות מודד: אם אתה רוצה שמודד עצמאי יאמת את הגבולות (שאני ממליץ עליו), תקציב $400-$600. זה לוקח 3-5 ימים.

עמלות נאמנות: אם אתה משתמש בשירות נאמנות מבוסס בארה"ב (שאני גם ממליץ עליו), צפה ל-1% ממחיר הרכישה. על $450,000, זה $4,500. פחות מ-20% מהעסקאות המקומיות משתמשות בנאמנות, אבל זו הדרך היחידה להבטיח שהכספים שלך לא ישוחררו עד שהכותרת תהיה ברורה.

סך עלויות הסגירה: $10,400-$12,850 (2.3-2.9% ממחיר הרכישה).

השווה זאת לספרד, שם מס ההעברה בלבד הוא 6-10%. או פלורידה, שם מס הנכס השנתי הוא 1-2% מערך הנכס המלא (לא רק העודף מעל סף פטור). הרפובליקה הדומיניקנית זולה מבנית לבעלות על נדל"ן. אבל אתה משלם על החיסכון הזה במורכבות ביורוקרטית.

ל-DGII יש את הזכות להעריך את הנכס שלך באופן עצמאי. אם הם מעריכים את הערך גבוה ממחיר החוזה שלך, אתה משלם מס על הערך שהם העריכו, לא על מחיר החוזה שלך. זה מקודד בנורמה 06-18 של DGII. ראיתי הערכות שמגיעות ב-15-20% גבוהות ממחיר החוזה, במיוחד על נכסים על החוף. אתה יכול לערער, אבל תהליך הערעור לוקח חודשים. תקציב למספר הגבוה יותר.

---

תהליך היישום: מהחוברת "הרשמית" למציאות

אתרי הממשלה גורמים לזה להישמע פשוט. "רשום את הנכס שלך תוך 30 יום!" "מסלול מהיר לתושבות תוך 45 ימי עבודה!" אני עושה את זה כבר 40 שנה. זה אף פעם לא לוקח 30 יום. זה אף פעם לא לוקח 45 יום. הנה מה שקורה בפועל.

שלב 1: בדיקת נאותות ראשונית של הנכס (7-14 ימים)

תיאוריה: אתה מוצא רישום באינטרנט, מאמת שהוא לגיטימי ומגיש הצעה.

מציאות: לפני שאתה מגיש הצעה, אתה צריך עורך דין שימשוך דוח מוסמך מרישום הכותרות. זה נקרא Estado Jurídico - דוח מצב משפטי. הוא מפרט כל שעבוד, משכנתא, עיקול או תביעה משפטית נגד הנכס. הוא גם מאשר אם המוכר הוא הבעלים הרשום בפועל.

דוח זה לוקח 10-15 ימי עסקים להשיג מהרישום. אם הנכס נמצא בפוארטו פלאטה (שכולל את סוסואה וקברטה), הרישום מודרני ויחסית יעיל. אם הנכס נמצא באזור כפרי עם משרד רישום ישן יותר, הוסף עוד שבוע.

מה שאתה מחפש:

• תעודת בעלות סופית: תעודת הבעלות צריכה לומר "Certificado de Título" עם מספר קדסטרלי ייחודי. אם זה אומר "Constancia Anotada", עצור. אתה קונה חלק זמני ממגרש לא מחולק.
• מצב דסלינדה: הכותרת צריכה להתייחס לדסלינדה שהושלמה עם קואורדינטות GPS. אם לא, הנכס אינו ניתן למכירה חוקית לפי חוק 108-05.
• שעבודים ומשכנתאות: כל חובות שלא נפרעו המובטחים על ידי הנכס יירשמו. המוכר אחראי על ניקוי אלה לפני הסגירה, אבל אתה צריך לאמת שהם באמת נוקו.
• עמידה במסים: הנכס חייב להיות מעודכן בתשלומי IPI. מיסי נכס שלא שולמו צוברים ריבית של 1.10% לחודש (מורכב). ראיתי נכסים עם $20,000 במיסים שלא שולמו מעשור של הזנחה.

אם הכותרת נקייה, אתה עובר לשלב 2. אם לא, אתה הולך או מנהל משא ומתן על הפחתת מחיר כדי לכסות את עלות ניקוי הבעיות.

שלב 2: הסכם הרכישה והפקדון (שבוע אחד)

תיאוריה: אתה חותם על חוזה ומעביר את הפקדון.

מציאות: ה-Contrato de Promesa de Venta (הבטחת מכירה) הוא הסכם מחייב משפטית ברפובליקה הדומיניקנית. אם אתה מפר את ההסכם, אתה מוותר על הפקדון שלך (בדרך כלל 10% ממחיר הרכישה). אם המוכר מפר את ההסכם, עליו לשלם לך כפול מהפקדון. זה מקודד בקוד האזרחי.

החוזה צריך לכלול:

• סעיפי תנאי: סעיף המאפשר לך לבטל ולהחזיר את מלוא הפקדון אם אימות הכותרת מגלה בעיות. ללא זה, אתה נעול גם אם הנכס פגום משפטית.
• תנאי נאמנות: ציין שהפקדון יוחזק בחשבון נאמנות של צד שלישי (לא בחשבון האישי של המוכר) עד שהכותרת תועבר.
• לוח זמנים לסגירה: באופן ריאלי, 30-60 יום עבור כותרת נקייה. אם הנכס זקוק לדסלינדה, 6-12 חודשים.
• אישור CONFOTUR: אם הנכס מפורסם כמוסמך CONFOTUR, החוזה צריך לציין שהמוכר יספק תעודת CONFOTUR תקפה ממשרד התיירות. אם הם לא יכולים, הפטור לא קיים.

הפקדון בדרך כלל מועבר לחשבון נאמנות. אם המוכר מתעקש לקבל את הפקדון ישירות, זה דגל אדום. לך משם.

שלב 3: העברת הכותרת ורישום (30-60 ימים)

תיאוריה: אתה משלם את היתרה, חותם על השטר ומקבל את הכותרת שלך.

מציאות: שטר המכירה (Acto de Venta) חייב להיות נוטריוני ולהוגש ל-DGII להערכת מס. ה-DGII מעריך את הנכס כדי לקבוע את מס ההעברה (או לאשר את הפטור של CONFOTUR). זה לוקח 3-10 ימים.

לאחר השלמת הערכת המס, אתה משלם את מס ההעברה (אם רלוונטי) וכל עמלות אחרות. הנוטריון מגיש אז את השטר לרישום הכותרות לרישום. הרישום מעבד את ההעברה ומנפיק תעודת בעלות חדשה על שמך.

שלב זה בדרך כלל לוקח 20-45 ימים בפוארטו פלאטה. אבל קבלת תעודת הבעלות הפיזית בידך יכולה לקחת 2-4 חודשים עקב עומס ביורוקרטי. הרישום ייתן לך קבלה חתומה המאשרת שההעברה רשומה, שהיא מספיקה למטרות משפטיות, אבל רוב הקונים רוצים את התעודה בפועל.

חלק ממשרדי הרישום מציעים עיבוד מואץ "VIP" בתשלום נוסף. בפוארטו פלאטה, זה יכול להפחית את זמן הנפקת הכותרת לפחות מ-10 ימים. העמלה היא בדרך כלל $500-$1,000. שווה את זה אם אתה ממהר.

מלכודת ייפוי הכוח

אם אינך יכול להיות נוכח פיזית בסגירה, תצטרך להעניק ייפוי כוח (Poder) למישהו ברפובליקה הדומיניקנית (בדרך כלל עורך הדין שלך) כדי לחתום בשמך. מסמך זה חייב להיות נוטריוני במדינתך ומאושר כדי להיות תקף ברפובליקה הדומיניקנית לפי אמנת האג.

תהליך האישור בארה"ב לוקח כיום 4-8 שבועות בדואר דרך מחלקת המדינה. העמלה היא $20 למסמך. אם אתה סוגר תוך 30 יום, אתה צריך להתחיל את התהליך הזה מיד. אם ייפוי הכוח שלך לא מאושר, הנוטריון ידחה אותו בשולחן הסגירה, והעסקה שלך מתה.

היו לי לקוחות שפספסו סגירות כי הם לא הבינו את זה. המוכר מקבל לשמור על הפקדון. אל תתן לזה לקרות לך.

---

מעבר לנכס: תושבות וניידות גלובלית

נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית אינו רק על הכנסה משכירות. זה על אפשרויות. רכישת נכס של $200,000 מזכה אותך בתושבות קבועה מיידית לפי חוק 171-07. זהו תוכנית "תושבות על ידי השקעה", והיא אחת הדרכים המהירות ביותר לתושבות שנייה בחצי הכדור המערבי.

המסלול המהיר

סף השקעה: מינימום $200,000 דולר ארה"ב בנדל"ן, רשום ב-ProDominicana (סוכנות קידום ההשקעות).

לוח זמנים: 6-8 חודשים מהגשה לתושבות קבועה. זה עוקף לחלוטין את שלב התושבות הזמנית, שבדרך כלל דורש חידושים שנתיים במשך 2-3 שנים לפני שאתה זכאי למעמד קבוע.

הכללת משפחה: ההשקעה מכסה אותך, את בן/בת הזוג שלך ואת הילדים התלויים. כל בן משפחה נוסף דורש עמלת עיבוד קטנה ($500-$1,000), אך ללא השקעה נוספת.

פטורים ממס: תושבים חדשים תחת תוכנית זו פטורים ממסי יבוא על ריהוט ביתי וחפצים אישיים. אתה גם פטור ממסים על הכנסה זרה במשך שלוש השנים הראשונות שלך, ולעיתים קרובות ללא הגבלה בשל מערכת המס ה"טריטוריאלית" של הרפובליקה הדומיניקנית - אתה משלם מיסים דומיניקניים רק על הכנסה שנצברה בתוך הרפובליקה הדומיניקנית.

מסלול לאזרחות: לאחר שנתיים של תושבות קבועה, אתה זכאי להגיש בקשה להתאזרחות (אזרחות). לוח זמנים כולל מהשקעה לאזרחות: כשלוש שנים. השווה זאת לוויזת הזהב של פורטוגל (חמש שנים לאזרחות) או לוויזת המשקיע המוסמך של פנמה (חמש שנים לאזרחות, עם השקעה מינימלית שתעלה ל-$500,000 באוקטובר 2026).

האלטרנטיבה של הפנסיונר

אם אתה בפנסיה ולא רוצה להשקיע $200,000, ויזת הפנסיונר היא אפשרות זולה יותר. אתה צריך הכנסה חודשית מובטחת לכל החיים של $1,500 דולר ארה"ב (פלוס $250 לכל תלוי). זה יכול להיות פנסיה, ביטוח לאומי או תשלומי אנונה. תהליך הבקשה דומה לתושבות ההשקעה, אך לוח הזמנים מעט ארוך יותר (8-12 חודשים) מכיוון שאתה עובר תחילה את שלב התושבות הזמנית.

פנסיונרים בני 65 ומעלה פטורים גם הם ב-100% ממס הנכס השנתי (IPI) אם הנכס הוא מגוריהם היחיד. זה מקודד בחוק 18-88, סעיף 2. אם אתה קונה בית פרישה בסוסואה ואתה מעל גיל 65, אתה לא משלם מס נכס. אי פעם.

הדרכון

הדרכון הדומיניקני מאפשר גישה ללא ויזה או ויזה בהגעה ל-70+ מדינות, כולל ישראל ורוב אמריקה הלטינית והקריביים. עם זאת, הוא לא כולל גישה ללא ויזה ליפן או דרום קוריאה - שתיהן דורשות ויזות לבעלי דרכון דומיניקני. הדרכון שימושי לגיוון בנקאי וכ"תוכנית ב'" אם מדינתך הופכת לבלתי יציבה פוליטית, אך הוא אינו מסמך נסיעה מהשורה הראשונה עבור אסיה או רוב אירופה.

הרפובליקה הדומיניקנית מכירה במלואה באזרחות כפולה. אתה לא צריך לוותר על הדרכון האמריקאי, הקנדי או האירופי שלך כדי להפוך לאזרח דומיניקני.

אבל הנה התפיסה: כדי לשמור על תושבות קבועה, אתה צריך להיכנס לרפובליקה הדומיניקנית פעם בשנה. האכיפה אינה עקבית - יש לי לקוחות שלא ביקרו שלוש שנים והתושבות שלהם עדיין פעילה - אבל הכלל קיים. אם אתה מגיש בקשה לאזרחות, נוכחות פיזית חשובה יותר. רשויות ההגירה יבדקו את רשומות הכניסה/יציאה שלך. אם בילית פחות משישה חודשים במדינה במהלך השנתיים האחרונות, סביר להניח שבקשת ההתאזרחות שלך תידחה.

---

הסיכונים "האותיות הקטנות": מה יכול לפרום את ההשקעה שלך

אני לא מצפה את החלק הזה בסוכר. נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית אינו השקעה פסיבית. אם אתה מתייחס לזה כמו לקנות דירה במיאמי - תחתום על הניירות, תאסוף את השכירות, תתעלם מזה - אתה תפסיד כסף. הנה המלכודות הספציפיות.

העברתיות של CONFOTUR

הזכרתי את זה, אבל זה שווה לחזור עליו כי זו הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה. הטבות CONFOTUR חלות על הקונה הראשון. אם אתה קונה נכס משומש ממישהו שכבר היה בבעלותו, אתה לא יורש אוטומטית את שנות הפטור ממס שנותרו.

הדרך היחידה לשמור על הטבות CONFOTUR ברכישה חוזרת היא לבנות את הרכישה כהעברת מניות תאגידית. אם הקונה המקורי רכש את הנכס דרך חברה דומיניקנית (SRL), ואתה קונה את מניות החברה הזו (לא את הנכס עצמו), הטבות CONFOTUR נשארות עם החברה. זהו פרצה משפטית, וזה עובד, אבל זה דורש מבנה זהיר.

אם אתה קונה נכס CONFOTUR משומש כאדם פרטי, הנח שתשלם את מס ההעברה של 3% ואת ה-IPI השנתי. תקציב בהתאם.

שעבודים והגבלות נסתרות

רישום הכותרות הוא ציבורי, אבל הוא לא חסין תקלות. ראיתי מקרים שבהם הוגש שעבוד אך לא נרשם כראוי, כך שהוא לא הופיע בחיפוש הכותרות הראשוני. או כאשר משכנתא נפרעה אך מעולם לא שוחררה רשמית מהכותרת.

זו הסיבה שאתה צריך עורך דין שימשוך את ה-Estado Jurídico ויאמת אותו מול מסמכי הכותרת הפיזיים. אל תסתמך על עורך הדין של המוכר. אל תסתמך על סוכן הנדל"ן. שכר יועץ משלך.

אם קיים שעבוד והוא לא נוקה לפני הסגירה, אתה יורש את החוב. ניתן לעקל את הנכס כדי לספק את השעבוד, ואתה מאבד את ההשקעה שלך.

טעות עורך הדין "הגנרליסט"

מערכת המשפט הדומיניקנית מתמחה מאוד. עורך דין משפחתי אינו מוסמך לטפל בעסקת נדל"ן. עורך דין פלילי אינו מוסמך לטפל בעסקת נדל"ן. אתה צריך עורך דין שמתמחה בנדל"ן, רצוי מישהו עם ניסיון בשוק החוף הצפוני.

אין ביטוח רשלנות חובה לעורכי דין ברפובליקה הדומיניקנית, על פי Colegio de Abogados (לשכת עורכי הדין). אם עורך הדין שלך טועה, המוצא היחיד שלך הוא תביעה, שתיקח שנים ותעלה יותר ממה שאיבדת. בדיקת היועץ שלך היא ההגנה היחידה שלך.

בקש הפניות. שאל כמה עסקאות הם סגרו בשנה האחרונה. שאל אם יש להם איש קשר ישיר ברישום הכותרות (יש לי - זו הסיבה שאני יכול לאמת כותרות תוך 10 ימים במקום 30). אם הם לא יכולים לענות על השאלות האלה, מצא מישהו אחר.

חוק הירושה (ירושת חובה)

לרפובליקה הדומיניקנית יש חוקים של "ירושת חובה". אם אתה מת בבעלות על נכס על שמך האישי, חלק מהנכס הזה עובר אוטומטית לילדיך או לבן/בת הזוג שלך, ללא קשר למה שכתוב בצוואה שלך. זה מקודד בקוד האזרחי.

אם אתה רוצה להימנע מכך, אתה צריך להחזיק את הנכס דרך חברה דומיניקנית (SRL או EIRL). החברה היא ישות משפטית נפרדת. הצוואה שלך שולטת מי יורש את מניות החברה, לא את הנכס עצמו.

הקמת חברה עולה $1,000-$1,500 ולוקחת כשבועיים. זה שווה את זה למטרות תכנון עיזבון, במיוחד אם יש לך משפחה מעורבת או מצב ירושה מורכב.

זכויות פולשים

אם אתה משאיר נכס נטוש ליותר משנה, אתה מגדיל את הסיכון לפולשים. החוק הדומיניקני אינו מעדיף פולשים כפי שהיה פעם - חוק 108-05 חיזק את זכות הבעלים לפנות דיירים בלתי חוקיים - אך הפינוי עדיין תהליך איטי ויקר.

שכור מנהל נכסים. גם אם אתה לא משכיר את הנכס, שלם למישהו $100-$200 לחודש כדי לבדוק אותו מדי שבוע, לשלם את החשבונות ולשמור עליו מתוחזק. זה זול יותר מתביעת פינוי.

מיסי נכס שלא שולמו

מיסי IPI שלא שולמו צוברים ריבית של 1.10% לחודש, מורכב. חשבון מס שנתי של $2,000 הופך ל-$2,264 לאחר שנה אחת של אי תשלום, $2,546 לאחר שנתיים ו-$2,849 לאחר שלוש שנים. ה-DGII מציב "שעבוד שקט" על הנכס עבור מיסים שלא שולמו. אתה לא יכול למכור או לממן מחדש עד שהשעבוד יוסר.

גם אם הפטור שלך מ-CONFOTUR אומר שאתה חייב $0 במיסים, אתה עדיין צריך להגיש דוח מידע שנתי ל-DGII. אם אתה לא מגיש, ה-DGII מניח שאתה חייב מיסים ומתחיל לצבור קנסות. ראיתי לקוחות שנפגעו ב-$5,000 בקנסות על אי הגשת דוח של $0.

הגש את הדוח. זה לוקח 15 דקות באינטרנט.

ברירת מחדל של דמי דירה

אגודות דירות ברפובליקה הדומיניקנית יכולות להציב שעבוד על היחידה שלך עבור דמי HOA שלא שולמו. אם העמלות נשארות שלא שולמו, האגודה יכולה לעקל את היחידה בפחות משנה, לפי חוק 5038 (חוק הקונדו).

דמי HOA בסוסואה ובקברטה נעים בדרך כלל בין $150-$400 לחודש, תלוי במתקנים. תקציב עבור זה. אם אתה משכיר את הנכס, ודא שמנהל הנכס שלך משלם את דמי ה-HOA מהכנסות השכירות. אם אתה לא משכיר אותו, הגדר העברה אוטומטית מהחשבון הבנקאי שלך בארה"ב.

---

הקשר גלובלי: חוף הצפון של הרפובליקה הדומיניקנית מול העולם

היו לי לקוחות ששאלו אותי מדוע עליהם להשקיע ברפובליקה הדומיניקנית במקום בפורטוגל, פנמה או קפריסין. הנה ההשוואה הכנה.

המידע המוצג במאמר זה מיועד למטרות מידע כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או מקצועי. על הקוראים להתייעץ עם עורך דין או מקצוען נדל"ן מוסמך המתמחה בעסקאות נדל"ן ברפובליקה הדומיניקנית לפני קבלת החלטות או ביצוע פעולות כלשהן בהתבסס על תוכן המאמר.